Elżbieta Baumgartner: jak polepszyć szansę otrzymania kredytu hipotecznego w Stanach Zjednoczonych

Sprawdź swój raport kredytowy

Pożyczkodawcy przeglądają twój raport kredytowy, aby ustalić, czy kwalifikujesz się do pożyczki i według jakiej stawki. Masz prawo do jednego w roku bezpłatnego raportu kredytowego od każdej agencji kredytowej – Equifax, Experian i TransUnion. Możesz zamówić jeden darmowy raport kredytowy raz na cztery miesiące (zamiast wszystkich w tym samym czasie), żeby regularnie monitorować dane w swojej kartotece. Najdogodniej posłużyć się witryną www.annualcreditreport.com

Napraw wszelkie błędy

Po otrzymaniu raportu kredytowego zobacz, czy są tam jakieś błędy, które mogą negatywnie wpłynąć na twój kredyt. Oto na co należy uważać: spłacone długi, które figurują jako niespłacone; informacje nieaktualne albo te, które nie należą do ciebie. Zwróć uwagę na zamknięte rachunki, czy figurują jako zamknięte przez wierzyciela, kiedy w rzeczywistości ty je zamknąłeś.

Jeśli znajdziesz błąd w swoim raporcie kredytowym, jak najszybciej skontaktuj się z agencją kredytową, aby go zakwestionować i poprawić. Dla spokoju ducha, rozważ zamówienie usługi monitorowania kredytu.

Zrób sprawdzian swojej kredytowej kartoteki co najmniej na pół roku przed ubieganiem się o pożyczkę hipoteczną, żebyś miał czas na naprawienie ewentualnych błędów.

Poznaj swoją punktację

Na podstawie twojej kredytowej kartoteki obliczana jest twoja punktacja kredytowa. Credit score jest podstawowym narzędziem używanym do oceny wiarygodności klientów. W Stanach najczęściej stosowany jest system zwany FICO od nazwy firmy Fair Isaac Company. FICO stanowi nie tylko o tym, czy dostaniesz pożyczkę, ale także jak będzie ona oprocentowana. Jeżeli twoja ocena FICO przekracza 750 punktów, jesteś w elitarnym klubie i możesz spać spokojnie. Jej podwyższenie niewiele znaczy. Jeżeli masz 620 albo mniej – masz poważny kłopot.

Coraz więcej dużych banków oferuje bezpłatnie serwis zwany CreditWise, dodany do aplikacji na smartfonach. CreditWise pokazuje twoją punktację kredytową i wszystkie czynniki na nią wpływające: liczbę kart kredytowych, sumę dostępnego kredytu, liczbę zapytań o twoją wierzytelność itd.

Popraw swoją wierzytelność

Skoro punktacja kredytowa znacznie waży na oprocentowaniu pożyczki hipotecznej, warto popracować nad jej poprawą.

• Płać rachunki na czas. Terminowość spłaty rachunków wpływa na 35 proc. punktacji FICO
• Wykorzystuj mniej niż połowę dostępnego ci kredytu, bo nadmierne zadłużenie pomniejsza punktację nawet o 30 proc.
• Pozostaw stare karty kredytowe, bo długość historii kredytowej rzutuje na 15 proc. punktacji. Jeżeli chcesz mieć mniej kart, to zamknij te najnowsze.
• Różnorodność kont kredytowych i pożyczkowych stanowi o 10% punktacji. Masz np. pożyczkę samochodową i kilka kart kredytowych – bardzo dobrze.
• Nowe pożyczki czy karty kredytowe mogą ci zaszkodzić. Otwieranie nowych sklepowych kart kredytowych, np. w okresie przedświątecznych zakupów, obniża twoją moc kredytową nawet o 10 proc.

Obniż swój wskaźnik zadłużenia do dochodu

Dla banków ważny jest twój wskaźnik długu do dochodu (debt-to-income ratio, w skrócie DTI). Wyrażony w procentach DTI oblicza się, dzieląc całkowite powtarzające się miesięczne zadłużenie przez twój miesięczny dochód brutto.
Banki oczekują proporcji 28/36. Pierwsza liczba, zwana też front-end ratio lub housing expense ratio, wyraża procent twego dochodu, jaki może być wydany na utrzymanie domu. Większość pożyczkodawców uważa, że twoje miesięczne płatności na dom (spłata kredytu, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie domu) nie mogą przekraczać 28 proc. twego dochodu brutto.

Druga liczba zwana jest back-end ratio lub overall debt ratio. Oblicza się ją sumując miesięczne wydatki na dom i spłatę innych pożyczek oraz dzieląc wynik przez miesięczny dochód brutto. Banki chcą, by iloraz ten nie przekraczał 36 proc.

Jeżeli po zakupie domu pozostanie ci rezerwa finansowa, masz dobrą punktację kredytową i inne przychody nie wykazane we wniosku, to FHA może zezwolić na wskaźnik 40/50.

Aby obniżyć stosunek zadłużenia do dochodu, musisz zmniejszyć swoje długi (kupuj mniej) i/albo zwiększyć przychody. Spróbuj znaleźć jakąś „fuchę”, brać nadgodziny. Małżonek opiekujący się dziećmi może powrócić do pracy. Łatwiej to powiedzieć niż zrobić, ale warto próbować, by nie tylko wykazać się stosownym przychodem na rozliczeniu podatkowym, lecz również uskładać jakieś oszczędności.

Duży wkład własny

Bank nie udzieli ci kredytu, jeśli nie masz pieniędzy na wkład własny (down payment). Czasy pożyczek „zero down” dawno odeszły do historii. Wymagana wpłata to co najmniej 10 proc. inwestycji, a przeważnie 20 proc. Pożyczki ubezpieczone przez FHA wymagają 3 proc. wkładu własnego. Jeżeli twój wkład własny będzie poniżej 20 proc., przyjdzie ci płacić za Private Mortgage Insurance (PMI). Stawki zależą od twojej punktacji kredytowej i innych czynników i zazwyczaj wahają się od 0.58 proc. do 1.86 proc. pierwotnej kwoty kredytu rocznie. Kalkulator PMI pozwoli ci oszacować ten dodatkowy wydatek (https://www.nerdwallet.com/article/mortgages/pmi-calculator).

Zważywszy wysokie ceny domów, pewnie będziesz musiał uskładać nawet więcej niż 20 proc., żeby móc podźwignąć miesięczne raty. Ażeby dowiedzieć się, na jaki dom cię stać, posłuż się odpowiednim kalkulatorem na sieci, np. https://www.nerdwallet.com/mortgages/how-much-house-can-i-afford.

Szukaj okazji

W znalezieniu domu czy mieszkania pomagają liczne serwisy internetowe, takie jak Zillow, Realtor, Trulia, Redfin.

Ażeby znaleźć dom przystępny cenowo, niektórzy przenoszą się w tańsze okolice, wybierają domy prefabrykowane albo do remontu. Uwaga: nie rozważaj podupadłej okolicy, bo największy potencjał mają zaniedbane domy w dobrej dzielnicy. Można też przyjrzeć się domom wystawianym przez banki na foreclosure, w czym pomaga witryna Foreclosure.com

Warto pomniejszyć koszty zakupu. Nabycie domu bezpośrednio od właściciela (by owner) pozwoli oszczędzić na komisowym agenta obrotu nieruchomościami. Również nie zaszkodzi zainteresować się pożyczkami FHA (https://www.hud.gov/buying/loans) oraz programami HUD, o których można poczytać tu: https://www.hud.gov/program_offices/housing/hsgabout.

Nie jest łatwo kupić pierwszy dom, ale warto wiedzieć, że istnieją sposoby zwiększenia swoich szans na uzyskanie kredytu, zwłaszcza jeżeli starania zaczniesz wcześnie.

Elżbieta Baumgartner jest autorką wielu książek-poradników, m.in. „Jak kupić dom i nie przepłacić”, „Podręcznik właściciela domu”, “Otwieram biznes”. Są one też dostępne w wersji elektronicznej bezpośrednio od wydawcy: Poradnik Sukces, www.PoradnikSukces.com, tel. 1-718-224-3492.