Finansowanie zakupu mieszkania w Polsce

Pan Marek dosyć zamożny, ale jego majątek spoczywa przede wszystkim w inwestycjach na giełdzie, w programach emerytalnych i w domu pod Chicago, który przed powrotem do Polski planuje sprzedać. Pan Marek wolałby nie likwidować swoich aktywów, chciałby wyłożyć teraz około 150,000 dol. w gotówce, a resztę pożyczyć na kilka lat, do czasu sprzedaży domu w Stanach. Jakie ma przed sobą opcje?

Amerykańska pożyczka pod zastaw nieruchomości w Polsce?

Czy pan Marek może uzyskać pożyczkę hipoteczną (mortgage) na mieszkanie w Polsce w amerykańskim banku? Niestety, typowy amerykański bank nie da pożyczki pod zastaw nieruchomości umiejscowionej w Polsce. Banki w Stanach z zasady nie finansują zakupu nieruchomości za granicą, bo nie są zaznajomione z lokalnymi przepisami w innym kraju. Nie chcą też podejmować się trudności z dokonaniem wyceny, która rzadko jest możliwa na odległość. Ponadto, mimo że pożyczka byłaby zabezpieczona nieruchomością, procedura odzyskania długu przez przejęcie nieruchomości za granicą byłaby bardzo utrudniona. 

Nieruchomości za granicą finansują tylko duże międzynarodowe banki, takie jak na przykład HSBC. Przeczytaj: https://internationalservices.hsbc.com/buy-property-abroad/how-to-finance-an-overseas-property/. One jednak wolą obsługiwać duże międzynarodowe korporacje prowadzące światową działalność gospodarczą.

Polska pożyczka pod zastaw nieruchomości dla Polonusa

Jeżeli jesteś w sytuacji pana Marka, czy możesz dostać w Polsce bankową pożyczkę? Teoretycznie tak, ale w praktyce trzeba przygotować się na liczne utrudnienia. Decyzja banku będzie opierać się na wysokości twoich dochodów, kosztach życia za granicą oraz historii kredytowej. 

Będziesz musiał przedstawić dużo dokumentów, przetłumaczonych na język polski, udowadniających twoje zabezpieczenie finansowe, przede wszystkim - zatrudnienie i stałe dochody. Mogą to być umowy o pracę, wyciągi z konta bankowego, zaświadczenia o zarobkach lub zagraniczne zeznania podatkowe. Dochody nie mogą być z działalności gospodarczej. Samozatrudnieni powinni zapomnieć o pożyczce z polskiego banku.

Ważne jest, aby mieć dobrą historię kredytową zarówno w Polsce, jak i w kraju, w którym pracujesz, czyli w Stanach. Problemem bywa fakt, że skoro w Polsce nie mieszkasz, to nie masz polskiej historii kredytowej.

Na mocy obowiązującej od 2014 roku Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, polskie banki są zobowiązane do udzielania kredytów hipotecznych tylko w takiej walucie, w jakiej zarabia klient. W naszym przypadku musiałby być to kredyt w dolarach. Kredyt hipoteczny w złotówkach dla pracujących za granicą nie jest dostępny.

Pożyczka pod zastaw nieruchomości w Stanach

Jeśli posiadasz dom w Stanach Zjednoczonych, pożyczka pod zastaw tego domu pozwoli ci zamienić część kapitału własnego twojego obecnego domu na pożyczkę, którą możesz wykorzystać na dowolny cel, w tym na zakup nieruchomości za granicą. Kapitał własny to różnica między wartością twojego obecnego domu a saldem twojego kredytu hipotecznego. Aby ta opcja zadziałała, musisz mieć w domu znaczny kapitał własny, ponieważ pożyczkodawcy wymagają przeważnie 85-procentowego współczynnika wartości kredytu do wartości domu. Jeżeli ciągle spłacasz pożyczkę hipoteczną, to druga pożyczka (second mortgage) będzie mniejsza i oprocentowana wyżej.

Ryzyko związane z drugą pożyczką hipoteczną polega na tym, że twój obecny dom jest zabezpieczeniem kredytu, co oznacza, że jeśli nie spłacisz rat, możesz stracić dom.

Amerykański HELOC 

Innym i lepszym sposobem na zamianę kapitału własnego w twoim obecnym domu, posiadanym w Stanach, na gotówkę jest linia kredytowa zabezpieczona wartością domu - Home Equity Line of Credit (HELOC), którą możesz uzyskać w każdym amerykańskim banku.

Mówiąc w skrócie, HELOC działa jak karta kredytowa, która jest zabezpieczona twoim domem. Możesz uzyskać dostęp do linii kredytowej w dowolnej chwili i spłacać tylko wykorzystaną kwotę. Ta elastyczność może się przydać, jeśli zakup zagranicznej nieruchomości nie pójdzie zgodnie z planem.

Pożyczki HELOC mogą mieć lepsze stopy procentowe niż kredyty hipoteczne, ale wiążą się z dużymi opłatami i tym samym ryzykiem zajęcia twego domu, jeśli nie dokonasz spłaty na czas.

Oszczędności emerytalne

Jeśli nie masz wystarczającej gotówki, aby pokryć zakup domu za granicą, jedną z opcji jest wykorzystanie amerykańskich oszczędności emerytalnych. Pamiętaj tylko, że od wypłaconej kwoty zapłacisz podatki dochodowe, a jeżeli nie ukończyłeś jeszcze 59 i pół roku, to przyjdzie ci zapłacić dodatkowo 10% kary. Ponadto, wypłaty z emerytalnych kont są nieodwracalne. Wypłacać można dowolnie, ale wpłacać tylko tyle, ile wynosi roczny limit.

IRS pozwala kupującym dom po raz pierwszy na wykorzystanie do 10,000 dol. oszczędności emerytalnych z IRA na zakup domu bez kary. IRS definiuje „pierwszy dom” dość luźno. Jesteś uważany za nabywcę po raz pierwszy, jeśli ty (i twój małżonek, jeśli go masz) nie byliście właścicielami żadnego domu w ciągu ostatnich dwóch lat.

Samodzielnie zarządzane konto IRA (self-directed IRA) może to być świetnym źródłem funduszy na zakup domu za granicą, by wykorzystać go jako nieruchomość na wynajem lub inwestycję. W przeciwieństwie do tradycyjnych kont IRA, self-directed IRA może służyć do inwestowania w różnego rodzaju aktywa, w tym w nieruchomości krajowe i zagraniczne. Pamiętaj jednak, że ponieważ nieruchomość ma być inwestycją, nie możesz w niej mieszkać, dopóki nie osiągniesz wieku, w którym zaczniesz otrzymywać wypłaty z tego emerytalnego konta. Samodzielnie zarządzane konta IRA stanowią skomplikowany temat. Przeczytaj o tym w książce „Amerykańskie emerytury”, albo porozmawiaj na ten temat ze swoim księgowym.

Pożyczka lub wypłata z konta 401(k)

•Pożyczka. Możesz pożyczyć do 50,000 dol. albo do 50% swojego salda na koncie emerytalnym 401(k) w pracy, do którego nabrałeś prawo (vested) w zależności od tego, która kwota jest niższa. „Vested” oznacza po prostu procent środków z konta 401(k), które posiadasz i zachowasz, nawet jeśli odejdziesz z pracy. W większości przypadków będziesz musiał spłacić pożyczkę w ciągu pięciu lat — jednak ograniczenie to jest uchylone, jeśli używasz pieniądze do zakupu głównego miejsca zamieszkania. W takim przypadku możesz mieć do 25 lat, w zależności od przepisów twego planu 401(k). Zaletą tego rozwiązania jest fakt, że odsetki od pożyczki spłacać będziesz sam sobie. 

•Wypłata. Jeżeli zdecydujesz się wypłacić pieniądze z konta 401(k), to zapłacisz podatek dochodowy od wybranych kwot i zostaniesz obciążony dodatkową 10-procentową karą za wcześniejszą wypłatę, jeśli nie masz jeszcze 59.5 roku.

Pożyczka od maklera

Pożyczka od maklera (margin loan) jest opcją dla osób, które mają inwestycje (fundusze powiernicze, akcje, obligacje itp.) na koncie maklerskim. Pożyczka maklerska udzielana jest pod zastaw wartości aktywów posiadanych na koncie inwestycyjnym (brokerage account). Pożyczyć można do 50% wartości posiadanych papierów wartościowych i pieniądze wydać w dowolny sposób, a zwrócić w dowolnej chwili. 

Dlaczego nie sprzedać raczej posiadanych akcji, obligacji czy funduszy powierniczych? Jest kilka powodów: pora może być niekorzystna (spadły na wartości), albo akcje zwyżkują i przewidujesz, że dalej utrzymają ten trend. Ponadto, po zyskownej sprzedaży papierów wartościowych przyjdzie ci zapłacić podatek kapitałowy. Zważywszy powyższe, 10-12% w skali rocznej za margin loan nie jest wysoką ceną za szybki dostęp do gotówki. 

Finansowanie od dewelopera albo od sprzedającego

Deweloperzy i właściciele domów mogą zaoferować finansowanie, aby pomóc klientowi w zakupie zakup domu czy mieszkania. 

W przypadku finansowania deweloperskiego możesz dokonywać płatności w stałych ratach lub w miarę osiągania kamieni milowych budowy. Warunki pożyczki są do ustalenia, czasami bez oprocentowania.

Niekiedy sprzedający idą na rękę kupującym i godzą się na spłatę w ratach, dogodnych dla obydwu stron. Działa to szczególnie dobrze, gdy strony znają się albo są spokrewnione. Warunki będą takie, na jakie się zgodzicie.

Wadą tych indywidualnych ustaleń jest to, że zarówno ty, jak i sprzedający, macie zazwyczaj dostęp do mniejszej liczby zabezpieczeń prawnych niż w przypadku bardziej konwencjonalnych pożyczek. Najlepiej jest współpracować z prawnikiem doświadczonym w sprawach nieruchomościowych, który pomoże ci sporządzić potrzebne dokumenty.

Elżbieta Baumgartner