Gdy twój małżonek ma złą historię kredytową

Problem z życia

Alicja i Jan Kowalscy pobrali się parę lat temu. Oszczędzili trochę pieniędzy i dzięki pomocy rodziców są gotowi kupić dom. Znaleźli skromny, ale zadbany domek, który spełnia ich potrzeby. Pan Jan dobrze zarabia i może pracować zdalnie, więc przydałaby się większa powierzchnia mieszkaniowa. Alicja też ma obiecującą posadę i zdołała utrzymać ją mimo recesji spowodowanej przez pandemię. Stać więc ich na własny dach nad głową. Niestety, bank odmówił im pożyczki. Udali się do innego banku, gdzie spotkało ich podobne rozczarowanie. Dlaczego?

Jak postrzegane jest małżeństwo?

Gdy dwoje ludzi składa wniosek o pożyczkę, bank bierze pod uwagę sumę ich oszczędności i dochodów, ale nie sumę ich punktacji kredytowej! Bank nawet nie uwzględnia punktacji małżonka o lepszej wierzytelności lecz… patrzy na niższą ocenę.

Co do państwa Kowalskich, to Jan był zawsze odpowiedzialny i jego punktacja kredytowa jest mocna, uprawniająca go do kredytu na najlepszych warunkach. Nie przypuszczał, że przeszkodą w realizacji życiowych planów będą „grzechy młodości” żony, zaległa pożyczka studencka i opóźnienia spłat kart kredytowych, z powodu których jej wierzytelność jest o wiele gorsza od męża.

Pożyczkodawcy biorą punktację kredytową obydwojga małżonków z trzech biur kredytowych i liczą średnią dla każdego z nich. Punktacja małżonka o gorszym wyniku jest brana pod uwagę do podjęcia decyzji o przyznaniu pożyczki i do ustalenia jej warunków. Marna punktacja któregoś z małżonków powoduje wysokie oprocentowanie pożyczki, a nawet odrzucenie wniosku.

Powtórka z punktacji kredytowej

Punktacja kredytowa (scoring, od ang. score, czyli punkt), to ocena naszej zdolności kredytowej. Jest to liczba, która mówi bankowi, jakie jest prawdopodobieństwo, że będziemy sumiennie spłacać pożyczkę. Banki uzyskują tę punktację od biur kredytowych. Do obliczenia punktacji biura kredytowe stosują przeważnie matematyczny model opracowany przez firmę Fair, Isaac Company (FICO) – równanie, do którego wstawiane są różne zmienne brane z raportu kredytowego klienta. Porównując punktację z wypłacalnością tysięcy pożyczkobiorców w przeszłości, banki identyfikują poziom ryzyka i decydują, czy udzielić klientowi kredytu, a jeżeli tak, to na jakich warunkach.

Punktacja kredytowa waha się od 300 do 850 punktów, gdzie liczba 700 jest pułapem, poniżej którego ciężko jest otrzymać pożyczkę na dobrych warunkach.

Punktacja małżeństwa

Bank podejmuje decyzję o przyznaniu pożyczki hipotecznej dla małżeństwa uwzględniając ich wspólne oszczędności, wspólne zarobki, ale niższą ocenę kredytową jednego z nich. Tak więc gorsza wierzytelność jednego z małżonków poważnie obniża szanse pary na otrzymanie kredytu, a przynajmniej psuje warunki pożyczki.

Ażeby dostać pożyczkę hipoteczną na najlepszych warunkach, obydwoje małżonkowie powinni mieć średnią punktację z trzech biur kredytowych na poziomie 720-740 punktów albo więcej. Im niższa ocena, tym kosztowniejszy będzie kredyt. Jeżeli ocena FICO jednego z małżonków wynosi poniżej 620 punktów, trudno będzie parze dostać pożyczkę na jakichkolwiek warunkach. Powodem jest fakt, że bank nie będzie mógł sprzedać takiej pożyczki do Federal National Mortgage Association (Fannie Mae).

Jeżeli średnia punktacja małżonków wynosi tylko 660, a down-payment 20 proc., to Fannie Mae, która pożyczki kupuje, ubezpiecza i sprzedaje na rynkach finansowych, może wymagać dodatkowej jednorazowej opłaty w wysokości 2.5 punktu procentowego od pożyczanej kwoty.

Choć gorsza punktacja kredytowa jednego małżonka decyduje o warunkach pożyczki hipotecznej, nie popsuje ona punktacji drugiego małżonka. Historia kredytowa żadnej osoby nie rzutuje negatywnie na historię kogoś innego, nawet jeżeli jest to małżeństwo.

Jak dostać kredyt ze złą historią kredytową?

Co mogą zrobić państwo Kowalscy, żeby dostać pożyczkę w obecnej sytuacji? Są dwie drogi wyjścia: wpłata wyższego udziału własnego (down-payment), albo złożenie wniosku o pożyczkę tylko przez małżonka o lepszej historii kredytowej. Jeżeli pan Jan złoży wniosek o pożyczkę sam, to bank uwzględni tylko jego historię kredytową, ale również tylko jego dochody. Środki finansowe posiadane wspólnie będą się liczyć pod warunkiem, że nazwiska obydwojga małżonków będą na tytule własności domu.

Państwo Kowalscy mogą również poprosić rodziców o poręczenie pożyczki (temat na inny artykuł), albo odłożyć kupno domu do czasu poprawienia sobie historii kredytowej (sięgnij po książkę pt. "Życie od nowa").

Jak uniknąć problemów?

Zanim zaczniesz ubiegać się o jakąś pożyczkę, sprawdź swoją historię kredytową. Twój małżonek powinien uczynić to samo.

Biura kredytowe (credit bureaus) zbierają o nas finansowe informacje, które składają się na naszą historię kredytową. Największe z tych biur to Experian (www.Experian.com), Trans Union (www.TransUnion.com) i Equifax (www.equifax.com). W każdym z tych biur możemy dostać raz w roku bezpłatny wyciąg z naszej historii kredytowej, czyli w sumie trzy wyciągi rocznie, a nawet więcej w czasie pandemii. Można tego dokonać w dogodny sposób za pośrednictwem witryny www.annualcreditreport.com. Jeżeli wyczerpiesz swój limit, to zapłacisz za wyciąg niewielką kwotę. Również kopia historii kredytowej należy się nam bezpłatnie za każdym razem, gdy odmówiono nam kredytu.

W swoim raporcie kredytowym zobaczymy listę naszych kont, płatności i ich terminowości, wyroków sądowych, bankructwa, zajęcia i odebrania przedmiotów majątkowych (liens and foreclosures) i wiele innych informacji, ale nie będzie tam punktacji kredytowej (credit score). Jeżeli chcesz ją poznać, to możesz ją kupić, albo dostać za darmo, gdy zamówisz jakiś płatny serwis, na przykład monitorowanie swego konta kredytowego.

Istnieją witryny internetowe, gdzie można poznać swoją punktację kredytową za darmo, np. Creditkarma.com. Coraz więcej banków udostępnia te informacje swoim klientom bezpłatnie na sieci albo w mobilnych aplikacjach.

Jeżeli twoja ocena kredytowa odbiega od ideału, należy ją poprawić: usunąć błędy w kartotece, pospłacać zaległe długi i zachowywać się odpowiedzialnie. Odbudowanie zdolności kredytowej omówiłam dokładnie w książce pt. „Życie od nowa, jak uporządkować problemy w urzędach”.