Kredyt hipoteczny w USA dla samozatrudnionych. Elzbieta Baumgartner

Czy kredyty hipoteczne dla samozatrudnionych są droższe?

Niekoniecznie. Jeżeli dobrze spełnisz warunki stawiane tradycyjnym pożyczkobiorcom, plus ekstra, możesz liczyć na otrzymanie pożyczki na dobrych warunkach.

Ale aby zasłużyć na te dobre warunki, musisz się najpierw dobrze przygotować. A gdy już będziesz gotowy, złóż wniosek o wstępne zatwierdzenie pożyczki (preapproval) w kilku bankach, porównaj oferty i wybierz najlepszą.

Nie zaniżaj przychodów

Będziesz musiał udowodnić bankowi co najmniej dwa lata historii dochodów z samozatrudnienia za pomocą zeznań podatkowych oraz postarać się, żeby wyglądać na jak najlepszego klienta.

Samozatrudnieni mają wiele metod do zaniżania przychodu, by oszczędzić na podatkach. Na przykład, od niektórych klientów przyjmują gotówkę, której nie deklarują. Do zmniejszenia dochodu podlegającego opodatkowaniu wykorzystują wydatki służbowe, a nawet prywatne (np. domowy samochód rozliczany jako służbowy itp.). Niektóre pociągnięcia są nielegalne, niektóre wydają się niewinne, ale zawsze większe odpisy oznaczają niższy dochód kwalifikujący się do kredytu hipotecznego.

Zadbaj o swoją punktację kredytową

Im wyższą masz zdolność kredytową, tym niższe oprocentowanie pożyczki otrzymasz. Pamiętaj o tym i zacznij pracować nad maksymalizacją swojej kredytowej punktacji już rok czy dwa przez próbą kupna domu.

Jeżeli biznes wprowadził cię kiedyś w finansowe kłopoty, co obniżyło twoją kredytową wierzytelność, nie licz na to, że wystarczy na pierwszym miejscu wniosku o pożyczkę umieścić nazwisko żony. Bank bowiem weźmie pod uwagę najniższą kredytową punktację was dwojga, a twoje grzechy pozostaną w kartotece na 7 lat. Więcej w książce pt. „Życie od nowa, jak uporządkować problemy w urzędach”.

Podlicz na ile domu cię stać

Dla większości osób i rodzin całkowita wartość domu nie powinna przekraczać 3–5-krotności całkowitego rocznego dochodu gospodarstwa domowego.

Dla osób samozatrudnionych obliczenie dochodu jest bardziej skomplikowane niż dla pracowników. Pożyczkodawcy ocenią twoje dochody, na podstawie twoich zeznań podatkowych z ostatnich dwóch do trzech lat, w szczególności dochód netto wykazany w Załączniku C, w którym obliczasz zysk lub stratę z prowadzonej przez ciebie firmy lub wykonywanego wolnego zawodu. Patrzą też na twoje wyciągi bankowe, biorąc pod uwagę średnie depozyty z ostatniego roku do dwóch lat.

Bank przygląda się trendom w twoich dochodach: czy będziesz miał na pokrycie spłaty kredytu hipotecznego co miesiąc. Regularne wpływy są preferowane, sezonowe – mniej.

Wskaźnik DTI

Następnie bank oblicza twój wskaźnik zadłużenia do dochodu (Debt to Income ratio), aby ocenić twoją zdolność do spłaty kredytu hipotecznego. Wskaźnik DTI jest obliczany poprzez podzielenie przewidywanych miesięcznych spłat zadłużenia przez miesięczny dochód brutto. Zwykle pożyczkodawcy chcą, aby stosunek zadłużenia do dochodu nie przekraczał 36 proc., czasem godzą się na 43 proc. Jeśli więc zarabiasz średnio około 5,000 dolarów miesięcznie, będziesz chciał wydać co najwyżej 1,800 dol. miesięcznie na spłatę zadłużenia – w tym kredytu hipotecznego (a także podatku gruntowego i ubezpieczenia domu).

Ile wkładu własnego

Im więcej wpłacisz na down payment, tym lepiej, szczególnie jeżeli jesteś samozatrudniony, bo wyglądać będziesz na solidniejszego klienta i dostaniesz lepsze warunki i stawki.

Stosunek kredytu do wartości (Loan to Value, w skrócie LTV) to kwota kredytu hipotecznego w porównaniu z wartością nieruchomości. Wyraża się go w procentach. Jeśli otrzymasz kredyt hipoteczny o wartości 450,000 dol. na zakup domu o wartości 500,000 dol., wówczas LTV wynosi 90%, ponieważ otrzymałeś pożyczkę na 90% wartości domu. Taki wskaźnik zadowala banki w przypadku pracowników. Samozatrudnieni natomiast zazwyczaj muszą wpłacić większą zaliczkę, zazwyczaj 20 proc., a nawet więcej, jeżeli masz krótszą historię samozatrudnienia albo twoje dochody są mało przewidywalne.

Planuj

Zakup domu zaplanuj co najmniej z rocznym czy dwuletnim wyprzedzeniem. Zmaksymalizuj swoje przychody (postępuj ostrożnie z biznesowymi odpisami podatkowymi), podnieś swoją zdolność kredytową, uskładaj na odpowiednio dużą zaliczkę.

Miej również rezerwę gotówki. Oprócz dużej zaliczki, posiadanie znacznych pieniędzy w funduszu awaryjnym pokazuje bankowi, że nawet jeśli dochodowość twojej firmy spadnie, będziesz w stanie nadal spłacać pożyczkę i utrzymywać dom.

Pospłacaj z wyprzedzeniem inne długi konsumenckie i biznesowe. Jeśli spłacisz swoje karty kredytowe i kredyty samochodowe, możesz nawet kwalifikować się do wyższej kwoty pożyczki.

Przygotuj dokumentację biznesu: zeznania podatkowe z poprzednich lat, rachunki zysków i strat, bilanse i wyciągi bankowe. twój pożyczkodawca może również poprosić o inne dokumenty: listę długów i miesięcznych płatności dla twojej firmy, listę aktywów (rachunki oszczędnościowe, rachunki inwestycyjne itp.), zezwolenie na prowadzenie działalności, listy od klientów, oświadczenia księgowego itp.), dowód aktualnej spłaty czynszu lub kredytu hipotecznego.

Konkluzja

Osoby prowadzące działalność na własny rachunek są przyzwyczajone do konieczności dodatkowego wysiłku w celu rozliczania podatków, uzyskania licencji na prowadzenie działalności, zdobycia nowych klientów i utrzymania działalności firmy. Uzbrojeni w odrobinę wiedzy i cierpliwości, mogą również znaleźć sposoby na zakwalifikowanie się do kredytu hipotecznego. Powodzenia.